Класс "А"

 

Идеального коттеджного поселка пока нет. Зато появились принципы оценки таких проектов.

Подмосковный рынок загородной недвижимости (в отличие от офисной в Москве, например) не имеет общепринятой классификации. Застройщики и риэлторы как угодно трактуют понятие "элитный загородный дом": в рекламных объявлениях чуть ли не каждый второй коттедж представляется эксклюзивным вариантом, что и на его цене отражается, соответственно. За последние пять лет в Подмосковье построены десятки поселков, претендующих на гордое звание элитных, однако риэлторы, попытавшиеся выстроить современную "коттеджную иерархию", пришли к выводу, что высшей категории А у нас еще нет.

Систему классификации поселков и отдельных загородных домов на прошлой неделе представила компания Penny Lane Realty. Ее специалисты выделяют 4 категории такой недвижимости, у каждой категории - свои признаки.

Как говорят в компании, система создана не только для выявления теоретической разницы качества проектов, но и для практических нужд: в определении, что такое элитное жилье или жилье эконом-класса, путаются не только покупатели, но и сами игроки рынка. "Желание покупателей получить непременно "самый лучший дом" подстегивает девелоперов, и они в угоду клиентам повышают класс объекта, - говорит Алексей Пащенко, ведущий эксперт департамента загородной недвижимости Penny Lane Realty. - Между тем нет ничего зазорного в принадлежности коттеджа к эконом- или бизнес-классу, просто на всякий товар есть свои покупатели". По его мнению, на сегодня коттеджей класса А (без оговорок) на рынке не представлено. Есть два поселка, которые пока строятся - один в Барвихе, другой в Жуковке-3. По прогнозу, они могут первыми претендовать на места в классе А, все остальные поселки попадают только в классы В, С и ниже - в категорию стихийной коттеджной застройки.

Составители классификации считают, что распределение по категориям логично с точки зрения ценообразования. Несовпадения могут касаться объектов в "исторических" дачных местах, таких как Барвиха, Жуковка, "писательские" поселки, - там ценообразование не соотносится со стандартной типологией. Коттеджи класса С по классификации попадают в ценовой диапазон $1000-2000 за кв. м, класса В - $2000-3000, все, что дороже, - это уже должен быть класс А. Разумная цена дома "стихийной коттеджной застройки" - до $1000 за кв. м. Естественно, цены стартовые и в процессе торга могут быть снижены.

"В целом ценообразование на рынке загородного жилья сейчас достаточно оптимально, но некоторые дома не продаются годами - надо снижать цены, - считает Пащенко. - Есть масса примеров стихийной застройки, когда "кирпичные коробки" или даже хорошие коттеджи из дорогих материалов далеко от Москвы предлагаются по бешеным ценам. На первых страницах СМИ появляются объявления типа: срочно продается особняк за $350 000, который непонятно где находится. Часто объект позиционируется как суперэлитный, а на самом деле уже не актуален - или участок маленький, или коммуникации плохие". Сейчас рынок структурируется, туда пошел серьезный капитал, крупным инвесторам, в первую очередь банкам, важно четко позиционировать свои объекты.

Мнения об инициативе Penny Lane Realty экспертов рынка недвижимости из других компаний в основном совпадают в том, что подобная классификация имеет право на жизнь и способствует большей прозрачности в отношении цен. Но с оговорками. "Я бы не стал напрямую увязывать классификацию с ценами за 1 кв. м, ценовые границы здесь довольно условны, - говорит вице-президент РГР, президент компании "САВА" Константин Апрелев. - К примеру, если построить элитный поселок, где все дома разные и сочетаются только в общей архитектурной композиции, то, грубо говоря, у деревянного коттеджа будет одна себестоимость, у кирпичного - другая и т. д. То есть себестоимость строительства, стоимость земли и, в итоге, стоимость квадратного метра напрямую никак не связаны с элитностью поселка. Но сама идея классификации правильная. Я сторонник того, чтобы клиент знал, какие комиссионные с него получают и за что он их платит".

"К всеобъемлющей классификации загородного рынка, честно говоря, отношусь скептически, - сообщил управляющий агентства "Усадьба" Евгений Иванов. - Слишком разные встречаются предложения. Если бы все Подмосковье было застроено коттеджными поселками, наверное, классификация была бы точной. Но в Подмосковье в основном присутствуют частные застройщики, и классифицировать рынок трудно. Вообще, расчет стоимости 1 кв. м, на мой взгляд, трудновыполнимая задача, когда речь идет о коттедже, а не о квартире, потому что к дому прилагается земельный участок - он может составлять 15 соток, а может и гектар - и в зависимости от его размера общая стоимость дома с этим участком, естественно, изменяется. Легко оценить стоимость "квадрата" только в поселке таун-хаусов, так как у них маленькая придомовая территория".

К централизованным поселкам, считает Евгений Иванов, такая классификация все же применима, но и в этом случае немало спорных моментов. Так, указанная в классификации площадь особняков от 800 кв. м в классе А могла бы быть сокращена до 500 кв. м - дома-исполины уже не в моде. Кроме того, в высшую категорию из-за ограничения расположения коттеджей в пределах 15 км от МКАД по Рублевке не попадает поселок Николино - он удален от МКАД на 23 км. "В моем понимании, по своему, скажем так, внутреннему стержню, это самый что ни на есть европейский поселок, и выше категории просто не существует", - заметил Иванов. Впрочем, в Penny Lane Realty согласны с тем, что Николино - поселок элитный, однако некоторым современным требованиям к самому высшему классу (таким, как размер придомовых участков и даже самих домов) уже не отвечает.