Современные строительные материалы и строительные технологии в Москве, Санкт-Петербурге и Челябинске
Уважаемый посетитель! Добро пожаловать на сайт, посвященный современным строительным материалам и технологиям. Если Вы не нашли необходимую информацию, пожалуйста, воспользуйтесь поиском.
Ремонтно-технический сервис для кровель и покрытий зданий
Ремонтно-строительный сервис в современной строительной практике создается по аналогии с практикой фирм, производящих бытовую технику, машины и оборудование, которые создают свои пункты постгарантийного обслуживания. Безупречный технический сервис является естественным продолжением отлаженного заводского производства. Борьба за техническое обслуживание сегодня переходит из ее традиционной сферы деятельности в другие области, в том числе и в область ремонтно-строительных услуг.
Проблемы эксплуатации и обслуживания кровель - часть общих трудностей кадровых, материальных, технических и инвестиционных, которые с разным уровнем успеха приходится преодолевать жилищно - коммунальным службам. Просто протечки кровель, промерзания покрытий и другие массовые дефекты крыши из-за своей остроты делают существующие беды более заметными, требующими принятия самых неотложных мер. Может быть, по этой причине сервисные системы в первую очередь стали внедряться при уходе за кровлей. Всем хорошо знаком широкомасштабный московский опыт, проведенный по программе Агентства международного развития США по сотрудничеству в жилищной сфере, но остался в тени опыт западных стран, особенно при локальных постановках сервисных услуг, с многообразием запросов частных владельцев. На их примере легче отметить общие тенденции сервисного обслуживания зданий.
Представляется интересным проследить линии развития этих функций по отечественному и зарубежному опыту технического ухода и улучшения состояния зданий.
Прежде - о кадровых переменах наших эксплуатационных организаций. Переход определенного количества различных специалистов, большей частью строительного профиля в сферу технического обслуживания и ремонта зданий сейчас несколько укрепило это направление хозяйственной деятельности, однако архаичность материально-техническая и, главным образом, организационная очевидны и преодолеваются весьма медленно. Вокруг трех видов традиционной строительной деятельности - проектирования, заводского производства конструкций и строительно-монтажных работ по-прежнему формируются эксплуатационные принципы и концепции применительно к давно построенным зданиям и сооружениям, хотя непохожесть и даже противоположность строительства и эксплуатации кажется понятны всем. Здесь ощущается и вклад нового отряда специалистов, и трудная специфика технической эксплуатации зданий.
Явное противоречие нового строительства и технической эксплуатации и прежде было очевидно - чем дешевле изделия, проще материалы и технологии, тем экономичнее был новый объект, равно как и сейчас, с ними легче выиграть тендер на строительство, но и прежде и особенно сейчас такие объекты эксплуатационно оказываются наиболее дорогими. Ясно только одно, что теперь мы не настолько богаты, чтобы расточительно возводить дорогие в эксплуатации дома и постройки, чтобы по-хозяйски не ценить и не беречь те из них, которые построены ранее и которым неизвестно когда будет замена, если придется снести их из-за ветхости или небрежения. Ремонт и эксплуатация - не продолжение строительства, а другая область деятельности.
Отличие ремонтных работ от строительства новых зданий проявляется совсем в другом - необходимости диагностического изучения объекта на начальной стадии работ и в ходе последующего наблюдения, потребности более эффективной координации действий всех субподрядных организаций, в специфическом характере многих ремонтных работ, в трудностях ведения работ при наличии заселенных квартир и т.д.
Как отмечается руководителями французского коммунального министерства, к такому пониманию этой разницы на первых порах специалисты шли, так сказать, эмпирическим путем. Но постепенно складывалась и развивалась система технологий, иногда очень тщательно отработанных, включая методы строительных работ, в т.ч. с активным применением компьютерной техники.
Полезно и нам рассмотреть прежде всего самое существенное из специфики этого процесса: участие в сервисных формах по совершенствованию системы сбыта строительных материалов и изделий и участие в организационные формах обслуживания.
Технический сервис в системе «завод строительных материалов - ремонтная фирма»
В качестве покупателей мы имеем в виду фирмы, приобретающие на строительном рынке материалы, изделия и оборудование для ремонтных работ, ориентируясь особо на кровельные работы. В качестве продавцов выступают производители этих самых кровельных материалов, мастик, приспособлений, инвентаря и оборудования, используемых ремонтниками. Мировой опыт решения проблем совершенствования системы сбыта и повышения ее эффективности говорит о том, что особое место в нем занимают вопросы технического обслуживания покупателей.
На особом учете у фирм-продуцентов все фирмы-потребители их продукции, для них делается все, чтобы при последующих ремонтах они использовали тот же ассортимент материалов и соответствующие технологии. Часто такие фирмы по применению выпускаемой продукции создаются производителями в своей структуре, а для сторонних организаций создают режим благоприятствования. Ценовые скидки здесь естественны, как для постоянных и оптовых покупателей, но часто это бывает не самым главным. Заводские службы контроля качества ревностно следят за качеством ремонтов, организуя потребителям разнообразные сертификаты, в несколько раз повышая гарантийные сроки эксплуатации. Инструктируя, обучая, консультируя, снабжая справочниками по применению, слайд-фильмами, видеоматериалами и т.п. производители привлекают покупателей в свою систему технического обслуживания и сеть организаций-потребителей, взятых на технический сервис. «Эффективный сервис имеет первостепенное значение для сбыта любой продукции», - подчеркивает английский журнал «Инжиниринг».
Маневрирование ценой вообще не может быть сегодня особенно успешным, на первом месте отмечается повышение долговечности кровельных материалов, их технологичности, рекламных усилий, создание экспозиционно-рекламных и учебно-демонстрационных центров. По опубликованным в США подсчетам экономистов, каждый доллар, вложенный в эту сферу, может обеспечить вдвое большую прибыль.
Через каналы технического обслуживания фирма-производитель обеспечивает себе не только получение крупной прямой выгоды в форме прибыли от расширения продаж, но путем обеспечения покупателя их продукции хорошим техническим сервисом старается завоевать его расположение, а с его помощью расширить круг клиентов и тем самым увеличить объем производства, а следовательно, и объем своей прибыли.
Система технического обслуживания призвана содействовать разработке фирмой-продуцентом путей совершенствования технических характеристик строительных материалов и качества изготовления строительного оборудования. По общему мнению корпораций, специалисты, занимающиеся в отделах технического сервиса, являются важнейшим источником идей по совершенствованию производимых фирмой материалов.
Отдел технического обслуживания и его периферийные службы постоянно аккумулируют огромный поток информации о качестве произведенных и находящихся в эксплуатации материалов, о потребностях покупателей в новых видах изделий, а также о новых видах материалов, выпускаемых фирмами-конкурентами. Вся эта информация является особенно важной для заводов при планировании перспективного ассортимента продукции.
Определенно считается, что наблюдения специалистов по техническому сервису за товарами фирмы и товарами фирм-конкурентов в процессе их эксплуатации гарантирует фирме-продуценту получение богатейшего материала для совершенствования как производимых, так и проектируемых изделий, а в конечном итоге обеспечивает расширение рынка сбыта и получение дохода. Таким образом, работа персонала фирмы по техническому обслуживанию обеспечивает корпорациям форсирование производства новой продукции и расширение гаммы освоенных изделий, помогает захватывать рынки, подавлять конкурентов силой научно-технической мысли, воплощенной в новых материалах и новых технологиях производства.
Общей тенденцией развития системы технического сервиса является дальнейшее совершенствование ее организационных форм и увеличения ее значимости, особенно при ориентации фирмы на маркетинг - от процесса создания материалов до их сбыта и использования потребителем. На всех этапах технический сервис - важнейший инструмент конкурентной борьбы за рынки.
Технический сервис в системе «ремонтная фирма - домовладения»
Проблемы технического сервиса, между заводом-изготовителем кровельных материалов и фирмой кровельных работ, рассмотренные выше, на следующем строительном этапе воспроизводятся в аналогичную проблематику между кровельной фирмой и домовладельцами, чьи крыши требуют различного рода ремонтов.
На этой второй ступени ремонтники создают владельцам домов систему технического обслуживания и с помощью заводов - изготовителей организуют технические наблюдения и реализацию собственных оптимальных планов ремонтно - строительной деятельности. Именно здесь уже встречается довольно богатое разнообразие организационных форм, которое на предыдущей ступени только прогнозируется.
Обзор западноевропейского, особенно французского опыта технического ухода и ремонта зданий говорит о том, что нужно обратить внимание, по крайней мере, на две разновидности обслуживания строительных объектов. Различия начинаются с того момента, когда домовладелец решает, каким фирмам он отправит предложения (запросы) по участию в тендерных торгах и на какие именно работы.
По первой разновидности - владелец постройки самостоятельно определяет составы и технологию ремонтных работ, рассылает запросы вероятным ремонтным предприятиям, а затем и отбирает подрядчика после рассмотрения цен у всех конкурентов и их детального описания предстоящих работ. Такой подход нельзя отнести к сервисным системам и его применение считается сейчас ограниченным.
По второй разновидности - на разных этапах ремонтных работ специализированными подрядными фирмами создаются привлекательные схемы сервисных услуг, удобные для заказчика и положительно отражающиеся на качестве и стоимости работ. Домовладельцы рассылают им свои запросы, ориентируясь большей частью на неценовые элементы конкуренции соперничающих фирм.
Рассмотрим некоторые характерные методы технического сервиса, применяющиеся для ухода и выборочного капитального ремонта зданий и их частей, например, крыш и кровель. Общим моментом всех схем обслуживания оказались специализированные обследования зданий (кровель) еще до начала (или как начало всяческих ремонтных работ). Диагностика, о которой говорят специалисты инофирм, занятые в коммунальной службе, в корне отличается от системы осмотров для разработки перспективных планов, практикующихся по нашим «Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда».
Метод «проект и реализация». Когда заказчик осознал необходимость ремонтных работ, он собственными силами разрабатывает предпроектные предложения, касающиеся архитектурной части и основных характеристик строительного объекта (необходимая теплоизоляция, гидроизоляция, долговечность материалов и т.д.). И далее заказчик без всяких конкурсных процедур самостоятельно решает для себя выбор подрядчика ремонтных работ. Предполагается, что после диагностического обследования строительного объекта фирма, на которой остановлен выбор, совместно с субподрядчиками привлекается к подробному составлению перечня предстоящих работ.
Самое главное здесь в том, что проект ремонта и его реализацию выполняют одни и те же люди. Существенным отличием от организации работ по первой разновидности является отсутствие априорного перечня работ, нет изначально заданного детального проекта. Это позволяет участникам на базе проекта, разрабатываемого совместно и при участии домовладельца, делать технические предложения на основе освоенных ими технологий, которые определяет фирма-производитель работ.
Метод «совместной разработки и строительства». В этом методе особое значение придается проектной организации. Считается, что объективно такая потребность возникает во всех случаях «реабилитации» зданий – «капитальных ремонтов 1-го и 2-го рода» (капитальный ремонт и выборочный капитальный ремонт).
Заказчик сам определяет ведущую проектную и к ней ведущую подрядную организацию. На базе диагностического исследования объекта и детально разработанной программы ремонтных работ запросы субподрядным фирмам посылаются совместно представителями проектной и строительной организации, которым в дальнейшем и поручается решать все архитектурно-технические проблемы ремонта.
Метод «главный контрагент». По этой схеме заказчик полностью освобождает себя от организационных и технических хлопот по ремонтным делам. Метод предусматривает выбор ремонтно-строительного предприятия, которому поручается основная организационная работа по их проведению. Это предприятие, считающееся главным контрагентом, посылает запросы ремонтным фирмам на представление предложений для выполнения работ. В конечном счете главный контрагент чаще всего не становится генеральным подрядчиком, но вместе с генеральным подрядчиком определяет работы, выбирает субподрядчиков и берет на себя заботу о составлении графика ремонтов и координацию их выполнения.
Метод «регионального трехгодичного запроса». По этой схеме заказчики (владельцы зданий) полностью освобождают себя не только от организационных и технических хлопот по ремонтным делам, но и от сколько-нибудь конкретного участия в технической эксплуатации зданий или их отдельных наиболее беспокоящих частей, тех же крыш, например. Владельцы выставляют свои максимальные цены за эксплуатацию и минимальные исходных требования и условия по комфорту, эффективности и быстроте реагирования на запросы жильцов.
По материалам диагностического обследования, выполняемого претендентами совместно со своими субподрядчиками до заключения договора, компании-конкуренты определяют свои объемы работ на трехлетнй срок эксплуатации и рассчитывают свои цены, эксплуатационные возможности и объем технического сервиса.
При заключении договоров, предпочтение отдается тем компаниям, которые предлагают более приемлемые цены, оказываются более квалифицированными для выполнения данной работы и могут гарантировать более высокий уровень услуг. Последнее нередко варьируется в наибольшей степени, бывает привлекательнее всего и много заметнее, нежели различия в оплате за эти работы или понимание профессионализма исполнителей.
Организационный опыт и пути снижения затрат на ремонтные работы и развитие энергоресурсосбережения при эксплуатации построек
Очевидно, не требует пояснения более высокий уровень ремонта и обслуживания при многолетнем характере договоренностей по сравнению с одномоментной подрядной работой. Здесь естественным оказывается стремление беречь эксплуатационный ресурс постройки, а ремонтным работам придавать высокую надежность во времени (на три года как минимум). Надежность как эксплуатационное свойство конструкций, элементов, узлов и здания в целом выполнять заданные функции становится главным критерием оценки проделанных работ.
То, что наши зарубежные коллеги понимают под «региональным трехгодичным запросом», в наибольшей степени соответствует перспективным отечественным условиям эксплуатации зданий или таких их беспокойных частей как крыши и кровли. В частности, похожая система, предложенная для реализации на разных уровнях - от конкретного объекта, группы объектов и, что показательно, для группы объектов отдельного региона.
Для сравнения можно указать на общность и некоторые различия в методах квалифицированного обслуживания кровельных покрытий на отдельных территориях, где предлагается создавать Региональные службы эксплуатации и ремонта кровель.
Среди задач такой службы много из известного в мировой практике технического сервиса, но сама служба, родившаяся не из копирования, а на отечественной почве из сложившихся трудностей эксплуатации и ремонта мягких кровель, приобрела лицо экономного практика, твердо стоящего на научно-технической основе и хорошо осведомленного о сходных процессах в других странах. Можно сопоставить главные из задач и прочесть в них наши болевые точки:
организация договорного (многолетнего) сервисного эксплуатационного обслуживания кровель жилых и промышленных зданий;
составление рекомендаций по производству работ в соответствии с конструкциями кровельных покрытий и их состояний;
опытные работы по применению новых кровельных материалов и технологий на базе одной или нескольких фирм и обучение кровельщиков региона сотрудниками этих фирм;
техническая и информационная помощь в осуществлении ремонтно-строительных работ по графикам оптимальной эксплуатации;
экспертная оценка предложений фирм по устройству и ремонту кровельных покрытий, стоимости работ при проведении торгов;
экспертиза проектно-сметной документации на ремонтно-строительные работы.
Имеющийся опыт показал, что развитие систем технического сервиса хорошо активизируется через территориальные структуры (управления коммунального хозяйства, департаменты жилья, управления капитального строительства и ремонта, префектуры, субпрефектуры, владельцев значительных объектов, областные министерства строительства, т.п.). Разнообразие интересов в каждом из этих случаев по-своему варьирует подходы к решению проблемы, заставляет внимательно отнестись не только к собственному, но и иностранному опыту. Учиться всегда лучше на чужих ошибках.
В жизнь входит система, которая разрывает порочное движение процесса по замкнутому кругу, когда ограниченность средств, выделяемых на ремонт жилых зданий, школ, детских садов приводит к экономии разовых затрат, а значит к применению устаревших дешевых материалов, упрощенных конструкций, привлечению недостаточно квалифицированной рабочей силы, т.п., а в итоге приводит к ненадежным кровлям, требующим вскоре новых и новых ремонтов.
Понятно всем, что существующие методы ремонта зданий уже не отвечают возросшим требованиям, предъявляемым к показателям надежности ограждающих конструкций и зданий в целом. В вопросе о направлениях изменений, особенно актуальном сейчас, ориентиром для нас является эффективное разрешение в первую очередь не строительных, а специфических ремонтных проблем: повышение качества ремонтов и сроков службы зданий и сооружений, снижение затрат на ремонтные работы, сбережение тепло, энерго- и материальных ресурсов при техническом обслуживании и эксплуатации зданий.
Как стало ясно, будущее ремонтных служб сегодня возникает из поиска новых организационных форм и технических решений, позволяющих повысить эксплуатационную надежность, продлить срок службы зданий и сооружений в условиях рационального расходования отпущенных финансов, энерго- и материальных ресурсов.
Сайт Bronepol.ru посвящён вопросам применения современных строительных материалов и технологий в условиях промышленного и гражданского строительства. Информационные разделы проекта содержат описания отечественных и импортных строительных технологий и регламенты на строительные и отделочные материалы. Со всеми вопросами и пожеланиями, пожалуйста, обращайтесь на e-mail: info[@]bronepol.ru
