РЕМОНТ И РЕКОНСТРУКЦИЯ СТАРЫХ ДОМОВ В РОССИИ, ПРОВЕДЕНИЕ РЕКОНСТРУКЦИИ ЖИЛЬЯ В РОССИИ, ОПРАВДАНО ЛИ СТРОИТЕЛЬСТВО МАНСАРД

Фото проектов: (607) >>

Склады (53)
Производства (81)
Пищевые цеха (28)
Лаборатории (15)
Автосервисы (70)
Офисы (71)
Магазины (32)
Рестораны (25)
Жилье (55)
Больницы (29)
Школы (19)
Коридоры (36)
Общий вид (57)
Технология (16)

Последняя новость:
Проведён авторский мастер-класс для ряда подрядных организаций по технологии укладки полимерных покрытий пола...

Скидка
На всю полимерную продукцию для пола -
скидка 2%.


Быстрый переход к инфоблоку:
Огнезащита > > > Изоляция > > Архитектура > > Двери > > Строительство > > > > > > > > > Окраска металла > > > Бетон > Краски > Вентиляция > Строительные материалы > > > > > > > > > Кровля > > Плитка > Теплоизоляция > Смеси > Оборудование

Каталог цветов RAL
Цветовой стандарт для предварительной оценки цвета.

Каталог цветов TVT:
Стандартная карта
цветов Tikkurilla
Monicolor Nova


Создание сайта
КАФТ
ПОИСК ПО САЙТУ ГЛАВНАЯ - НАЛИВНЫЕ ПОЛЫ, ПРОМЫШЛЕННЫЕ ПОЛИМЕРНЫЕ ПОЛЫ, УСТРОЙСТВО ПОЛА
Современные строительные материалы и строительные технологии в Москве, Санкт-Петербурге и Челябинске
КАРТА САЙТА

Уважаемый посетитель! Добро пожаловать на сайт, посвященный современным строительным материалам и технологиям. Если Вы не нашли необходимую информацию, пожалуйста, воспользуйтесь поиском.

Капитальный ремонт – уже актуальная проблема!

Основные направления реконструкции существующего жилого фонда в свете последних решений Правительства МосквыВ связиОсновные направления реконструкции существующего жилого фонда в свете последних решений Правительства Москвы

В связи с тем, что Москва уже, по сути, исчерпала резерв свободных для нового строительства площадей, а потребность в жилье нисколько не уменьшилась, более того – продолжает неуклонно расти, Правительство города приняло единственно правильное в данной ситуации решение относительно повышения плотности застройки за счет увеличения объемов реконструкции существующего жилого фонда. О том, какие мероприятия планируется осуществить согласно подготовленному плану реконструкции, редакция попросила рассказать заместителя начальника управления экономической, научно-технической и промышленной палаты в строительной области, профессора, доктора технических наук
А. Н. Дмитриева.


– Основные направления реконструкции существующего жилого фонда связаны с осуществлением так называемой «санации» жилых зданий и переходом на энергосберегающие технологии при капитальном ремонте и реконструкции. Причем планируется значительное увеличение объемов реконструкции. Это объясняется прежде всего тем, что созданный после 50 годов жилой фонд в виде крупнопанельного и блочного жилья на сегодняшний день достиг такой степени износа, что наступил уже тот момент, когда требуется его массовый капитальный ремонт и реконструкция.
– Что Вы можете сказать о судьбе домов, срок эксплуатации которых уже близится к завершающей стадии?
– На сегодня ситуация выглядит следующим образом. Дело в том, что в первый период индустриального домостроения появилось очень много разных серий панельных домов. Это было время, когда проектировщики и строители экспериментировали, работая с различными строительными системами. Часть из построенных зданий, например, так называемые «лагутенковские» дома серии К-7, были рассчитаны на ограниченный срок эксплуатации. В настоящее время, в связи с физическим и моральным износом планируется их снос и строительство на освободившемся месте нового комфортабельного жилья. Что касается других серий, например, I - 510 или
I - 515, появившихся несколько позже, то они были основаны на другой конструктивной системе и имели значительно больший резерв в отношении эксплуатации. Дома перечисленных серий следует либо реконструировать, либо капитально отремонтировать с тем, чтобы привести в соответствие с новыми нормами, после чего они смогут прослужить еще много лет. И, наконец, относительно замены серии девятиэтажных зданий. Они через 15-20 лет тоже придут в такое состояние, когда с ними нужно будет что-то делать. Памятуя о том, что эти проблемы придется городу рано или поздно решать, Комплекс архитектуры, строительства, реконструкции и развития города в течение последних 5-6 лет активно проводит экспериментальные работы по отработке наиболее рациональных направлений такой реконструкции.
Еще 3 года назад вышло распоряжение Правительства Москвы № 181, согласно которому было намечено 9 экспериментальных объектов (различных серий и различной этажности), где следовало отработать технологию выполнения капитального ремонта в соответствии с современными требованиями норм энергосбережения. Это были и пяти-, и девяти-, и даже шестнадцатиэтажные дома. Одним из первых объектов реконструкции был жилой дом серии II - 49 по ул. Хабаровской. Впоследствии строительные работы по этому адресу выполнялись с участием европейских специалистов по программе TACIS. Затем, с использованием новых фасадных систем типа «Ситеко», разработанных НИИ Моспроект ГУ «Энлаком», реконструировался 16-ти этажный дом по Липецкой улице. Из 9 объектов 3 уже реконструировано, по остальным объектам подготовлена вся необходимая документация. Работы по этой экспериментальной программе продолжаются.
Как продолжение этой темы сегодня весьма актуальной становится программа санации эксплуатируемого жилья. По программе санации уже опубликовано несколько документов Правительства Москвы. В них тоже были названы конкретные адреса. Согласно распоряжению Правительства Москвы №679 в этом году следует подготовить всю документацию по санации первых трех домов и приступить к производству работ. Параллельно с мероприятиями по санации предполагается отработать такую важную тему, как устройство мансард над реконструируемыми жилыми зданиями.
– Какой объем реконструктивных мероприятий был осуществлен в рамках первой экспериментальной программы?
– Это был капитальный ремонт с утеплением наружных стен. В одном из домов параллельно удалось решить и вопросы вентиляции. Дело в том, что во всех существующих панельных домах первого периода индустриального домостроения в силу конструктивных недостатков этих систем либо из-за неправильной эксплуатации очень плохо работает вентиляция. В связи с этим на двух объектах – на Хабаровской и на Липецкой улицах согласно рекомендациям специалистов удалось применить систему механической вентиляции. В результате условия проживания в этих зданиях заметно улучшились и теперь кратность воздухообмена в них соответствует современным нормам. В 2.5 раза по сравнению с тем, что было 30-40 лет назад, повышен уровень теплозащиты этих домов. Была заменена вся сантехника и столярка. Причем все это осуществлялось без отселения жильцов.
Каждый из реконструированных объектов был предварительно обследован. В зависимости от несущей способности стен был определен подходящий вариант фасадной системы: резерв несущей способности ограждающих конструкций позволил на доме по Хабаровской улице применить систему навесных вентилируемых фасадов «Марморок», а на Липецкой улице была применена отечественная многослойная система утепления с наружным штукатурным покрытием по технологии «Синтеко».
Примерно такой же объем работ планируется осуществить по программе санации. Кроме того, по обозначенным адресам предполагается отработать решения по увеличению жилой площади за счет надстройки мансард.
– Разрешена ли надстройка мансард в пределах Садового кольца?
– По этому поводу особых противопоказаний нет, поскольку речь, как правило, идет не об исторической застройке, а об отдельных зданиях типовых серий. Ограничением скорее может стать недостаточная несущая способность фундамента. К тому же важно, чтобы появляющиеся мансардные этажи не ухудшали условий инсоляции рядом стоящих зданий. Поэтому сначала следует выполнить расчет и после этого определить целесообразность и возможность устройства мансардных этажей. Существуют примеры, когда количество надстраиваемых этажей превышает
1 или 2. К примеру, на Химкинском бульваре сейчас НПП «ТЕМА» строит здание, в котором над обычной «пятиэтажкой» надстраиваются 4 этажа. Есть подобные примеры и в Санкт-Петербурге. Причем в подобных случаях мансардным является лишь верхний этаж.
На сегодняшний день подготовлен альбом с несколькими вариантами конструктивных решений. Все они проанализированы, в том числе и с точки зрения экономических показателей. В результате предварительных расчетов оказалось, что экономически это дело все же выгодное, так как стоимость надстройки мансарды, за счет которой мы получаем новые полноценные жилые помещения, оказывается ниже примерно в два раза по сравнению со строительством нового жилья панельных серий.
Однако результаты обследования температурно-влажностного режима в таких мансардных этажах показали, что естественная вентиляция не справляется со своими функциями. Поэтому в разработанном МНИИТЭПом и ЗАО «Стройтехноинновация» в альбоме «Анализ практики реконструкции и надстройки существующих жилых домов и разработка рекомендаций по проектированию мансардных надстроек из легких конструкций» даны рекомендации по поводу перехода в ходе санации на механическую вентиляцию.
Теперь об экономике. За счет надстройки мансард стоимость 1 м2 нового жилья по ул. Башиловка составила приблизительно 7 тыс. руб., по ул. Бурденко – 8 тыс. руб. Напомним, что на перечисленных объектах применялась традиционная конструктивная схема: несущий каркас мансарды из стальных горячекатаных профилей. Если же перейти на новые разработки, которые предлагает фирма «Элевит» и Мосмонтажспецстрой, то можно дополнительно получить 10-15% экономии. Основными конструктивными элементами рекомендуемой архитектурно-строительной системы являются легкие деревометаллические балки и стеновые панели, из которых собираются перекрытия и покрытия. Балки используются как в качестве несущих пролетных конструкций, так и в качестве колонн каркаса здания. Деревометаллические балки и стойки - прямоугольного сечения и имеют внутри двутавровый металлический сварной сердечник. Вся деревянная оболочка пропитана специальными составами, на основе бишофита, повышающими огнестойкость каркасных систем. Навесные панели, как наружные, так и внутренние, - тоже деревометаллические по типу «каркасных панелей», с эффективным утеплителем в середине. Подобное конструктивное решение позволило значительно снизить вес мансард и соответственно нагрузку на фундамент. Наружная обшивка панелей может быть выполнена в различных вариантах.
Для отработки новой системы на территории Магистрального механосборочного завода был построен 2-х этажный образец с надстройкой в виде полномасштабной мансарды. В качестве покрытия на нем решили применить профилированный настил, изготовленный из обычной оцинкованной стали. Но можно использовать и металлочерепицу, и различные виды плит типа «Минерит», а также другие виды современных гидроизоляционных материалов. Очевидные преимущества предлагаемой системы в том, что она на порядок легче конструкций, традиционно применяемых в массовом строительстве.
– Расскажите, пожалуйста, поподробнее о наружных стеновых панелях.
– В основе стеновых панелей, максимальный размер которых 2,3 м х 3,3 м, деревянный каркас. Пустоты между элементами каркаса заполнены минераловатным утеплителем, который с обеих сторон защищен стеклотканевой сеткой. Снаружи панели, как правило, облицованы металлическими либо стеклопластиковыми листами. В качестве внутренней облицовки могут быть использованы ЦСП или гипсокартонные листы, а также любые другие материалы.
Помимо того, что достигается определенный экономический эффект за счет относительно невысокой стоимости таких панелей, разгружается каркас здания, что позволяет надстроить большее количество этажей и как следствие - увеличить объемы жилой площади. Кроме того, панели отличаются универсальностью, поскольку используются в трех видах – как стеновые, междуэтажные и панели покрытия.
– Какова несущая способность деревометаллических балок? За счет чего обеспечивается жесткость каркасной системы?
– Сортамент деревометаллических балок системы включает четыре типоразмера. Причем предельная длина таких балок может составлять 7,2 м. Вес подобной балки, кстати, самого тяжелого из всех конструктивных элементов, не превышает 288 кг. Это позволяет при монтаже обойтись без рельсовых подъемных механизмов, что значительно облегчает производство реконструктивных мероприятий в стесненных условиях существующей застройки, причем реконструкция осуществляется без отселения. Балки пролетом до 7,2 метра прошли все необходимые испытания. Их результаты доказывают, что на основе таких балок сегодня можно сделать конструктивную схему с так называемым «широким шагом» и применять внутри зданий свободную планировку.
Балки имеют унифицированные стыковочные узлы, что позволяет просто и надежно соединять конструктивные элементы каркаса здания в единую конструкцию. Все соединения в каркасе болтовые, что в несколько раз снижает трудоемкость работ в построечных условиях и значительно сокращает сроки строительства.
При помощи такой системы можно надстроить мансарду в два этажа и чердак. При этом гарантированный срок службы всей надстраиваемой части составляет 30-50 лет.
– Какие объемы работ по повышению термического сопротивления наружных ограждающих конструкций предстоит осуществить в соответствии с планом санации?
– Объем и необходимость производства того или иного вида работ при осуществлении санации определяется в каждом конкретном случае строго индивидуально. Прежде чем принимать решение об утеплении наружных стен следует определить остаточный ресурс здания по теплозащите. Вполне возможно, что в ряде эксплуатируемых зданий, например с кирпичными стенами, не имеет смысла производить полномасштабные работы по утеплению фасада с применением эффективных утеплителей. Не исключено, что в них достаточно лишь произвести замену окон, поскольку 40% тепла, как выяснилось, теряется именно через них. Одним словом, объем работ зависит от типа реконструируемого здания. Если здание панельное - заменяются окна, дополнительно утепляются стыки, если наружные стены здания выполнены из кирпича, то в зависимости от толщины производится их косметический ремонт и покраска или устраивается теплоизоляция типа «Ситеко».
При реконструкции зданий, перечисленных в программе санации, работы по утеплению фасада будут проводиться дифференцированно. Например, среди намеченных объектов имеются дома серии II -18, стены которых выполнены из керамзитобетонных блоков толщиной 40 см. Их теплоизоляционная способность не совсем отвечает современным требованиям по теплозащите, но, тем не менее, на «двойку» (коэффициент сопротивления теплопередаче 2 м2 К/Вт) в данном случае можно рассчитывать. И уж, коль скоро ремонт и реконструкция будут осуществляться за счет бюджетных средств, прежде всего следует посчитать, выгодно ли производить утепление в полном объеме.
Два или три года назад мы выпустили пособие к нормам по энергосбережению, в котором при определении необходимости повышения теплоизоляционных качеств наружных ограждающих конструкций рекомендуется использовать так называемый потребительский подход. Исходя из соображений экономической целесообразности, то есть из будущей экономии на эксплуатационных затратах, потребитель сам решает до какого значения сопротивления теплопередаче ему надо выполнять работы по утеплению наружных стен, добиваясь нормативного расхода тепла на отопление. Исследования показали, что в некоторых случаях экономически целесообразнее иметь сопротивление теплопередаче ниже 3 м2 К/Вт. Согласно действующим сегодня нормам, которые, кстати, разрабатывались на основе предписывающего подхода, сопротивление теплопередаче должно быть не менее 3,16 м2 К/Вт. Лишь в этом случае будут созданы достаточно комфортные условия для проживания, и можно будет говорить об экономии тепла. Но никто не знает, каково денежное выражение этой экономии, и какой срок окупаемости капиталовложений. Используя потребительский подход, экономический эффект очень легко подсчитать. Если исходить из 5-7 летнего срока окупаемости, то такой подход позволяет убедиться в том, что при реконструкции домов серии II-18 можно обойтись без дополнительного утепления стен, вполне достаточно произвести их косметический ремонт. Однако следует обязательно заменить окна - только при этом условии здание будет отвечать современным требованиям по теплозащите. Потребительский подход, несправедливо забытый, решено реанимировать и ввести в МГСН.
– Во всех ли случаях оправдывает себя решение о надстройке мансард?
– Разумеется, нет. Поэтому третье направление санации, предусмотренное Постановлением №679, - это замена мягких плоских кровель на скатные. Как показывает практика, ремонтировать существующие крыши с рубероидным покрытием – бесполезное занятие, поскольку малейший дефект, возникающий в процессе ремонта и эксплуатации, вызывает неизбежные протечки. В качестве эксперимента решено на ряде объектов произвести замену мягких кровель на скатные кровли из оцинкованного профиля. Такой вариант конструктивного решения был предложен липецкой фирмой «Эксергия», которая производит весь необходимый комплект металлоконструкций и имеет многолетний опыт возведения подобных кровель во многих регионах страны. В рекомендуемой системе используется два типа профиля: в качестве несущих подстропильных конструкций применяются достаточно легкие холодногнутые профили, поверх них укладывается оцинкованный профилированный настил.
Слой цинка, препятствующий коррозии, и защитно-декоративное полимерное покрытие, наносимое в заводских условиях, позволяют продлить срок безремонтной службы кровли до 30 лет. (Для сравнения – долговечность кровельного покрытия из современных битумно-полимерных материалов определяется сроком в 15 лет).
По третьему направлению санации уже подготовлена программа расширенного эксперимента, рассчитанная на два года (2002/2003 г.). В соответствии с программой опытным строительством кровель планируется охватить практически все известные серии независимо от этажности зданий. В настоящее время намечено 18 адресов, по каждому из которых будет отрабатываться новое решение. По итогам выполнения строительно-монтажных работ на экспериментальных объектах будет подготовлена общегородская программа реконструкции жилого фонда.
– Какова социальная значимость программы санации?
– Строительный комплекс Москвы активно включился в процесс отработки экспериментальных программ и в связи с этим начал совершенствовать свою структуру. Например, в Комплексе архитектуры, строительства, реконструкции и развития города сегодня образован Департамент градостроительной политики, реконструкции и развития. В этом Департаменте сформировано Управление формирования программы реконструкции и капитального ремонта, основная задача которого – подключить мощности и технические средства строительных организаций к теме капитального ремонта и превратить его в индустриальную систему. Новые площади, получаемые в результате реконструкции, будут включаться в зачет к тем 4 млн. м2, которые город ежегодно имеет за счет новостроек.
Несмотря на то, что скатные кровли несколько дороже плоских, Научно-технический Совет Комплекса, внимательно проанализировав представленное Мосжилниипроектом технико-экономическое обоснование, рекомендовал внедрять металлические кровли в строительную практику, так как они за счет снижения последующих эксплуатационных затрат целиком оправдывают вложенные средства. Одним словом, «проигрывая» в капитальных затратах, мы «выигрываем» в эксплуатационных расходах. Аналогичным образом обстоят дела и с санацией. Разумеется, по сравнению с обычным капитальным ремонтом санация требует больших капитальных вложений, зато в будущем мы покрываем эти расходы за счет экономии топливно-энергетических ресурсов, стоимость которых постоянно растет.
Второй момент. Больше половины стоимости коммунальных услуг сегодня дотируется государством. Однако очень скоро город перейдет на стопроцентную оплату населением этих услуг. Вполне объяснимо желание граждан платить меньше. Так вот, за счет санации и утепления объектов энергопотребление зданий заметно сократится, а значит, уменьшится и бремя платежей на население города. Такова социальная значимость этой программы.
– Можно ли сегодня хотя бы приблизительно оценить масштабы предстоящей реконструкции?
– О масштабах реконструкции пока еще говорить рано, но, принимая во внимание тот факт, что масштабы сноса составляют приблизительно 200-300 тыс. м2 в год, я думаю, что объемы реконструкции должны быть не меньше. На сегодняшний день в Москве построено более 36 млн. м2 пятиэтажек. Из них порядка 6 млн. м2 составляют так называемые «сносимые серии» - К-7, II35 и др. Остальные необходимо реконструировать. Поэтому, если мы действительно хотим решить эту задачу и не когда-нибудь, а в обозримом будущем, скажем в ближайшие 10-15 лет, темпы реконструкции придется постепенно наращивать.
Однако город пока не может выделить большие средства из бюджета на реконструкцию. Это означает, что необходимо каким-то образом заинтересовать инвесторов. Существует же подобная практика в новом строительстве, когда определенная часть вновь возведенного жилья передается городу за то, что он предоставляет участок, а инвестор берет себе часть жилья, которую он затем продает и, тем самым, окупает затраты. Очевидно, при реконструкции такие схемы тоже могут достаточно эффективно работать. Хотя, конечно, сначала следует досконально изучить проблему, произвести экономический анализ известных схем и решить, выгодно это или нет, как для инвесторов, так и для города.
Только после этого можно будет экспериментировать с организационными формами строительства. Лишь совместными усилиями, то есть за счет разных источников - и бюджетных, и внебюджетных, удастся успешно решить поставленную задачу.
– Какие строительные материалы и конструкции планируется использовать при осуществлении программы реконструкции?
– Прежде всего, это будут материалы только отечественного производства. Оцинкованные профили для кровли экспериментальных объектов, как я уже сказал, будут поставляться Липецким заводом металлоконструкций. В дальнейшем планируется наладить их производство на одном из заводов Мосмонтажспецстроя.
Что касается мансардных конструкций, то их основным разработчиком является компания «Элевит» из Волгограда. Она будет поставлять в столицу панели. Из Череповца будет поступать металл. Окончательную сборку и комплектацию планируется осуществлять на Магистральном механосборочном заводе в Москве. На сегодняшний день это выгоднее, нежели самим организовывать производство. Научно-технический Совет Комплекса одобрил подобную систему кооперации, так как она на сегодня требует от нас минимума затрат. Когда же мы убедимся в том, что все это «работает», то есть дает экономический эффект, рамки эксперимента будут расширены, и начнется освоение собственных производств: балок, панелей и профилей.
– В последнее время проблеме реконструкции и капитального ремонта уделяется очень много внимания. Очевидно, специалисты уже горят желанием обменяться опытом?
– Тема комплексной реконструкции и капитального ремонта сегодня действительно очень актуальна. Поэтому мы совместно с журналом решили провести конференцию, которая, я думаю, будет иметь большой резонанс, причем не только в Москве, поскольку многие российские организации принимают участие в этой программе. Подобные эксперименты ведутся и на Украине. Разрабатывается программа реконструкции существующего жилого фонда в Белоруссии. Одним словом, пора уже говорить о сотрудничестве и, может быть, готовить совместную программу. В Европе уже «перешагнули» эту тему и пошли по пути создания так называемых «пассивных домов», которые вообще не зависят от централизованного теплоснабжения - настолько технически совершенными являются ограждающие конструкции и инженерное оборудование. Кроме того, в «пассивных» домах применяют такую систему вентиляции, в которой за счет рекуперации тепла вытяжного воздуха можно нагревать поступающий воздух, что позволяет сократить теплопотери до 15 Вт/м2. Это означает, что в комнате для ее обогрева достаточно тепловыделения двух человек плюс две лампочки. Широко используется энергия солнца и низкопотенциальное тепло земли.
Первый такой дом был построен еще в 70-х годах. В нем отсутствует традиционная система водяного отопления, а необходимый тепловой режим поддерживается только за счет рекуперации тепла, вытяжного воздуха и грунтовых теплообменников. В качестве примера из отечественной практики можно привести
16-этажный дом, построенный в Никулино. Система горячего водоснабжения в этом здании не зависит от ЦТП и работает полностью за счет использования тепла грунта и вытяжного воздуха в системе механической вентиляции. По суммарным расходам тепловой энергии на отопление и горячее водоснабжение такой дом на 32 % эффективнее по сравнению с нашим лучшим домом серии П44-Т.
В Германии и Швейцарии достаточно часто применяются коллекторы для сбора солнечной энергии. Это тоже позволяет компенсировать тепловые потери в здании, правда, не на очень большую величину. Однако, если сложить солнечную энергию, тепло грунта и тепло вентиляционных выбросов, то на отопление 1 м2 такого дома в год потребуется всего 1 л жидкого топлива.
Одним словом, массовая реконструкция зависит от того, как город будет финансировать эту тему, какой интерес найдут в этом частные инвесторы и как наш Департамент перестроит свою структуру с тем, чтобы уделять больше внимания капитальному ремонту и реконструкции.


Сайт Bronepol.ru посвящён вопросам применения современных строительных материалов и технологий в условиях промышленного и гражданского строительства. Информационные разделы проекта содержат описания отечественных и импортных строительных технологий и регламенты на строительные и отделочные материалы.
Со всеми вопросами и пожеланиями, пожалуйста, обращайтесь на e-mail: info[@]bronepol.ru